전세 계약 시 주의 사항 (feat. 전세 사기)

  요즘 전세사기 당했다는 뉴스를 종종 볼 수 있습니다. 전세 사기는 순간의 방심으로 누구나 당할 수 있습니다. 전세 사기는 어떤 방식으로 진행이 되고 또 사기를 예방하기 위한 방법으로는 어떤 것이 있는지 한번 알아보겠습니다.

 

  전세 계약 시 가장 기본적인 주의 사항으로 첫째 전입신고, 확정일자 최대한 빠르게 받기. 둘째 등기부등본 확인하기(소유권자, 신탁등기, 저당권 설정 등의 확인). 셋째 계약자가 집주인이 맞는지 신분증을 확인하기(가족이 대리인으로 나왔다면 가족관계증명서 등을 꼭 확인)입니다. 이 중 등기부등본은 잘 모른다면 꼭 지인이나 확인 가능한 사람과 동행하여 확인하셔야 합니다.

  그런데 이 세가지 사항을 잘 확인하여도 사기를 당하는 수법이 있습니다. 그것은 최근 유행하는 깡통전세 사기입니다. 신축빌라에서 자주 일어나는 사기 수법으로 건축주가 신용 불량자를 섭외해서 실제 거래는 시가인 5억에 하고 매매계약은 6억에 하는데 여기서 신용불량자는 돈이 없으니 매매대금은 전세를 구한 후 받기로 합니다. 신용불량자 입장에서는 돈 한푼 없이 전세를 5억 5천에 놓으면 매매대금 5억을 준 뒤 남은 금액 5천만원을 분양대행사와 공인중개사랑 나누어 먹을 수 있기 때문에 기분 좋은 거래입니다. 그리고 공인중계사가 임차인에게 신축빌라를 소개하는 것입니다. 매매계약서를 보여주면서 6억에 거래되었으니 전세거래금 5억 5천과의 갭도 어느정도 있으니 별 다른 걱정 안 하셔도 된다고 하며 거래를 독촉합니다. 실제로는 5천만원 역전세 이지만 임차인 입장에서는 아파트도 아니고 정확한 시가를 알 방법이 없습니다. 신축빌라에 갭도 5천 차이가 나니 전세금 걱정은 하지 않아도 되겠다고 생각하게 되고 계약을 진행하게 됩니다. 시간이 지나 전세계약 만료기간이 되어 전세금 5억 5천을 돌려 달라고 할 때 신용불량자인 집주인은 사업이 망해서 파산신청을 하게 되고 보증금을 돌려줄 돈이 없다고 한다면 어쩔 수 없이 집을 팔아서 전세금을 회수하려 합니다. 그런데 계약한 이 빌라는 시가가 6억이 아닌 5억 이였고 5억 5천에 계약한 세입자는 이 빌라가 언제 팔릴지 모르는 상황에 처분한다고 해도 보증금을 다 돌려받지 못하게 된 것입니다. 이렇듯 깡통전세 사기는 빌라 시가를 정확하게 파악하고 다니지 않는 이상 당할 수밖에 없는 사기 수법입니다.

  이러한 깡통전세사기를 당하지 않으려면 전세보증보험에 가입을 해야 하는데요. 집주인이 신용불량자라서 전세보증금의 반환이 불가능 할 때 전세보증보험을 가입하였다면 보증보험회사에서 집주인 대신 전세보증금을 돌려주기 때문입니다. 아파트를 제외한 나머지 전세계약은 갭이 적기 때문에 무조건 전세보증보험을 가입하셔야 안전하다고 할 수 있습니다. 그리고 주택임대사업자는 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다. 그래서 보증보험비용도 임차인과 나누어 내기 때문에 임차인은 보험료의 25%만 부담하면 됩니다.

 

  앞서 말씀드렸던 내용 중 아파트도 사실 안전하지 않습니다. 많은 분들이 전입신고와 확정일자만 재 때 받으면 안전하다고 생각하십니다. 그런데 만약 전입신고와 확정일자를 오전에 하고 집주인이 은행에 담보대출을 오후에 받게 되면 담보대출에 따른 근저당권은 오후 대출을 받은 시간부터 즉시 효력이 발생하게 됩니다. 그런데 전입신과와 확정일자는 오전에 했다고 하지만 그 다음날부터 효력이 발생하게 되어 차 후 해당 아파트가 경매로 넘어가게 된다면 1순위가 은행이 되고 2순위가 전세 세입자가 되는 것입니다. 경매금에서 은행 담보금을 제외한 나머지 돈만 받게 되는 것입니다.

 

  하지만 이것도 해결방법이 있는데요. 해결방법은 전세 계약 시 현재 등기부등본 사항을 유지하는 특약을 넣는 것입니다. 정상적인 집주인이라면 이러한 특약을 계약서에 넣는 것이 별 다른 문제가 되지 않기 때문에 어려움 없이 진행 가능할 것입니다. 또는 잔금일 하루전에 전입신고를 미리 하는 것입니다. 이것은 은행에서 주택담보대출을 할 때 전입세대열람원을 확인하게 되는데 이 때 전입 신고된 내용이 있으면 은행에서 대출을 해주지 않습니다. 마지막으로 집주인의 체납여부를 확인하셔야 합니다. 국세청에서 집주인이 세금체납한 것이 있어서 아파트를 압류 등기한다고 할 때 임차인의 전세금 확정일자가 압류 등기보다 앞서 있다고 해도 임차인 확정일자 전에 이미 집주인이 체납한 세금이 있다면 해당 세금의 법정기일이 확정일자보다 빠를 경우 압류 등기를 늦게 하더라도 국세가 전세금보다 변제 우선순위에 놓이기 때문에 세금이 먼저 빠져나간 후 전세금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 등기부등본에도 나오지 않는 집주인의 체납여부는 어쩔 수 없이 집주인에게 납세증명서를 요구해야 알 수 있는 내용입니다. 이것도 마찬가지로 전세보증보험을 가입한다면 문제가 되지 않겠지만 아파트전세시 보험료가 아쉬워 가입하지 않는 분들이 많습니다. 이런 분들은 혹시 모를 집주인의 납세내역을 확인하시는 것이 전세금을 지키는 방법이라고 할 수 있겠습니다.