한국의 부동산 버블은 어떻게 움직일 것인가

오늘은 12월 16일에 발표된 부동산 대책과 관련하여 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될 지 살펴보겠습니다. 이제 대출규제는 한계에 다다른듯 합니다. 특히 돈 많은 부자들에게는 효과가 적을 수 밖에 없습니다. 이들은 현금도 많고 대출한도도 넉넉합니다. 금지하는 정책만으로는 서울 집 값을 잡기 어려워 보입니다. 서울 강남의 집 값을 잡아야 하는지도 이제는 모호한 상황입니다. 전 세계 어디를 가도 부자들만의 리그는 존재합니다. 아무리 규제 대책을 만들어도 충분한 공급이 이루어지지 않는다면, 또 적절한 금리정책이 수반되지 않는다면 주택시장의 버블을 가라앉히기는 어렵습니다.

지금 이슈가 되고있는 12월 16일의 정책까지 여러번의 부동산 정책 시행을 거쳐왔는데요. 뭔가 정책을 내놓기 전에는 정책의 부작용으로 어떤 것이 나올 지에 대한 경계마인드를 우선시해야 할 것으로 보입니다. 중요한 것은 전체를 아우르는 시각 즉 거시경제를 알아야 하는데요. 최근 경제성장을 도모하기위해 마이너스 금리제도를 펼쳤던 유럽의 부동산 시장이 버블위기에 놓일 것이라는 전망이 있습니다.

모기지(주택담보대출) 금리가 바닥권으로 떨어지면서 프랑스의 파리부터 독일 프랑크푸르트까지 주요 도시 곳곳의 아파트와 주택시장이 투자열기로 달아오른 것인데요. 전례없는 통화완화제도에 따른 실물경기 회복효과가 미미한 가운데, 각 국 정책자들은 부동산 버블로 골머리를 앓고 있습니다.

2019년 12월 17일 뉴욕타임즈에서는 유럽주요도시에 부동산 버블이 확산되고 있다고 보도를 했는데 주택시장 자금의 균형과 흐름이 약 10년 전 부채위기 수준을 이미 넘어섰고 부동산 버블 붕괴가 우려되는 상황이라는 지적이 있었습니다. 유럽 각 국들의 초저금리 또는 마이너스금리 정책으로 인해 모기지 금리가 기록적인 하락을 나타내자 개인 뿐만 아니라 기관 투자자들까지 가세하여 부동산 자산 매입에 뛰어든 결과인 것입니다. 업계에 따르면 프랑스와 독일을 중심으로 주요 도시들의 20년 만기 모기지 금리는 1%를 밑도는 실정입니다. 각종 투자시장 수익률 기회에 극심한 갈증을 호소하던 투자자들이 이제는 일제히 부동산 시장을 정조준하고 나선 것도 이 때문입니다.

물론 최근에서야 증시투자시장의 활성화가 되살아나고는 있다지만(유럽포함 신흥국), 이미 형성된 부동산 버블의 위험은 절대 무시하지 못할 수준에 다다랐습니다. 부동산 시장의 전문가들은 이미 주택시장의 버블이 상당부분 진행이 되었고 무분별한 거품붕괴가 벌어질 가능성을 계속적으로 경고하고 있는 상황인데요. 각계 각층의 전문가들은 이런 말을 합니다.

"단순한 우려가 아닌 것 같다. 이 같은 일이 벌어진 것은 마이너스 금리제도 때문이다."

이 말을 다시 재해석해보면, 투자시장의 활성화를 위해 금리를 낮춘 것이 증시시장에서는 좋은 의미로 받아들여질지는 모르겠으나 정도가 심한 마이너스 금리로 인해 주택시장에는 역풍이 불어왔다는 말입니다. 실제로 유럽중앙은행이 제로금리 정책을 도입한 뒤 약 5년이 지난 사이 유럽 주요도시들의 집 값이 최고 30% 폭등을 했습니다. 가진 자들 입장에서는 집 값 상승으로 웃음을 지을 수 있겠지만, 집 값이 뛰는 만큼 월세 역시 가파르게 상승해서 서민들의 생활고가 높아졌고 도시에서 교외지역으로 내몰리는 이들이 점차 늘어나고 있는 상황입니다.

유럽 각 국가들의 정부에서는 주택시장의 안정화를 위해 보유세(재산세+종합부동산세)를 인상하는 등 안간힘을 쓰고 있지만, 공급이 많아야 주택시장이 안정화가 되고 적절한 금리조절을 해야하는 것인데, 보유세금을 인상시킨다고 집 값이 안정화된다는 확정은 없습니다. 이에 대한 이유는 유럽 역시 아직도 집 값 상승분이 세금상승분을 압도해왔기 때문입니다.

며칠 전 부터 대한민국은 12.16 부동산정책으로 인해 많은 사람들이 혼란을 겪고 있습니다. 정부에서는 보유세의 급격한 인상과 공시가격의 현실화로 집 값을 잡겠다고 발 벗고 나서고 있습니다. 그만큼 부동산 시장의 버블이 심각한 상태라는 것을 반증하고 있는 것이겠습니다. 선진국부터 시작되는 또 한번의 부동산 버블붕괴가 대한민국에도 이어질 것인지 아니면 안정될 것인지 앞으로가 주목됩니다. 여기까지 경제동향 글을 읽어주셔서 감사드리고, 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.♥