오래된 아파트 어디를 고르는 것이 좋을까요 ? feat.재건축

  오래된 아파트도 잘만 고르면 돈이 된다고 하는데 앞으로 어떤 투자의 붐이 일어날지 한번 살펴보겠습니다. 오늘 살펴볼 내용은 재건축입니다. 어디의 재건축이 인기가 있는지 보면 수도권의 1기 신도시가 눈 여겨 볼만 합니다. 그 이유는 수도권의 1기 신도시가 개발된 지 어느덧 30년이 지났습니다. 도시 개발 이론에 따르면 도시는 10여년 만에 한 번씩 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 끊임없이 개발된다고 합니다.

  1980년대 서울 강남개발이 주로 이루어 졌고 이후 90년대 수도권 1기 신도시의 개발로 확장되었습니다. 수도권 1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동신도시인데 이 지역의 아파트들이 입주 30년 이상이 되어 새롭게 리모델링을 해야 할 필요성이 대두되고 있습니다. 30년 이상이 되면 재건축을 할 수 있는데 서울 지역에서는 이것을 규제하고 있습니다. 그러다 보니 재건축에 대한 기대치가 약하다고 생각이 되는데 현 2022년 대선후보들이 재건축 규제 완화를 공약으로 제시하고 있어 재건축에 대한 관심이 조금씩 상승하고 있는 추세입니다. 그 중 1기 신도시의 재건축을 대폭 활성화하겠다고 하는데 이 때문에 1기 신도시의 재건축 붐을 예측할 수 있습니다.

  특히 수도권 1기 신도시는 노후화 때문에 리모델링을 추진하는 단지들이 많은 관심을 받고 있지만 대선 후 재건축 붐이 일어난다면 수익성이 더 큰 재건축 단지에 관심이 기울여질 것입니다. 재건축을 할 경우 1기 신도시의 용적률은 200% 전후로 주거지역 최대 용적률 300% 보다 낮아 용적률을 대폭 완화해 주어야 사업성이 있을 것입니다. 용적률이 높을수록 건물을 더 만이 지을 수 있으니 아파트 세대수를 더 많이 확보할 수 있습니다. 이 말은 분양을 많이 할 수 있다는 뜻이고 기존에 가지고 있던 재건축 조합원들의 분담금이 줄어든다고 생각할 수 있습니다.

  수도권 1기 신도시 29만여 가구는 서울 접근성이 뛰어나 주거지로 인기가 많은 지역입니다. 하지만 상하수도관 부식이나 층간소음, 주차장 부족 문제 등으로 주거환경이 열악해지고 있다는 주민들의 항의가 빗발치고 있습니다. 이런 문제들을 리모델링으로 대체하기엔 수선비용 등을 감안하면 실효성이 떨어진다고 볼 수 있습니다.

  2026년이 되면 1기 신도시 29만여 가구가 노후 주택 기준인 입주 30년을 넘게 되고 이와 함께 재건축 붐이 굉장히 크게 불 것으로 예상됩니다. 1기 신도시에 있는 비싼 새아파트를 사는 것보다 바로 옆에 있는 30년 이상 됐고 용적률이 250% 아래이고 세대수는 500~1000세대 이상이고 마지막으로 주변 아파트들보다 대지지분이 조금 높은 아파트를 선택하셔서 투자의 측면이나 내 집마련의 측면에서 좀 더 좋은 혜택을 누리시면 좋을 것 같습니다. 여기까지 정리한 글 읽어주셔서 감사드리고, 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. ♥